terça-feira, 22 de junho de 2010

BM&FBovespa: "Fim de trava normativa expande mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários" (by Alexandre Couto Silva e Roberto Mendes de Freitas)

Fonte (BM&FBovespa): http://www.bmfbovespa.com.br/juridico/noticias-e-entrevistas/Noticias/Fim-de-trava-normativa-expande-mercado-de-Fundos-de-Investimentos-Imobiliarios.asp

Artigo

Fim de trava normativa expande mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários

Por Alexandre Couto Silva e Roberto Mendes de Freitas*

17|06|2010

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), por intermédio da Instrução CVM nº 478/09, de 11 de setembro de 2009, alterou a Instrução CVM n° 472/08, referente aos Fundos de Investimento Imobiliário - FIIs.

De acordo com a autarquia, o objetivo da Instrução CVM nº 478/09 é realizar aprimoramentos pontuais nas regras a que estão sujeitos os FIIs. A principal alteração foi a dispensa da apreciação pela assembleia geral de cotistas do laudo de avaliação de bens e direitos adquiridos pelos fundos. Os dois outros ajustes foram meras correções de remissão e de redação.

Em que pese a aparente simplicidade das modificações trazidas pela Instrução CVM nº 478/09, trata-se de mais uma importante iniciativa da CVM no sentido de flexibilizar o funcionamento e incrementar a utilização dos FIIs.

Antes de sua Instrução nº 478/09, a CVM já havia dado um extraordinário passo no sentido de tornar os FIIs mais atrativos e eficazes. Através da Instrução CVM n° 472/08, publicada em outubro de 2008, a CVM implementou diversas modificações com o objetivo de flexibilizar as regras que regem a constituição e o funcionamento dos FIIs. Sem dúvida, a inovação mais relevante trazida pela Instrução CVM n° 472/08 foi a multiplicidade de opções de investimento conferidas aos FIIs que passaram a poder aplicar seus recursos em uma ampla gama de ativos, tais como: ações, debêntures, quotas de fundos de investimento (desde que sua emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou autorização da CVM e que os respectivos emissores tenham atividade imobiliária preponderante permitida aos FIIs), ações ou quotas de sociedades de propósito específico (SPE) na área imobiliária, quotas de outros FIIs; recebíveis imobiliários e cotas de FIDCs.

No entanto, se por um lado a Instrução CVM n° 472/08 conferiu aos gestores dos FIIs um amplo leque de opções de investimento, por outro ela impôs um obstáculo ao exigir que os cotistas dos FIIs se reunissem em assembleia geral para aprovar toda e qualquer modificação no portfólio do fundo.

Atendendo à sugestão feita por instituições do mercado, que reivindicavam uma estrutura de aplicação de recursos mais dinâmica para os FIIs, a CVM elaborou sua Instrução nº 478/09 com o propósito de eliminar esse entrave, dispensando a apreciação do laudo de avaliação de bens e direitos a serem adquiridos pelos FIIs por suas respectivas assembleias gerais de cotistas.

De acordo com o edital da Audiência Pública nº 06/2009, que divulgou o texto da então minuta de Instrução CVM nº 478/09, a norma teve como objetivo estabelecer para os FIIs um regime similar ao da Lei nº 6.404/76 (Lei de Sociedades por Ações), que somente exige a aprovação de laudos de avaliação de bens oferecidos para formação do capital social das companhias. Com isso, a Instrução CVM nº 478/09 buscou possibilitar aos FIIs a adoção de uma gestão imobiliária ativa, conferindo aos seus gestores maior dinamismo na hora de comprar e vender bens e direitos.

Apesar de esta inovação não favorecer especialmente aqueles FIIs desenvolvidos para a consecução de projetos imobiliários específicos, a eliminação da obrigação de realizar uma assembleia geral de cotistas para apreciar os laudos de avaliação de bens e direitos a serem adquiridos pelos FIIs beneficiará, de forma decisiva, aqueles fundos de perfil mais dinâmico, que contam com uma carteira de investimentos diversificada, além de possibilitar um melhor aproveitamento de oportunidades de negócios sazonais, inerentes ao mercado imobiliário.

Pode-se concluir, portanto, que a Instrução CVM nº 478/09 culminou com a revitalização dos FIIs iniciada pela Instrução CVM nº 472/08, já que eliminou uma das principais barreiras ao pleno aproveitamento das opções de investimento conferidas pelo texto da Instrução CVM nº 472/08.

O efeito prático dessas medidas pode ser facilmente observado através da comparação entre os números de lançamentos de FIIs no ano de 2008 e os verificados em 2009. Enquanto que em 2008 o valor total de lançamentos foi de R$ 616,86 milhões, em 2009 o número de lançamentos ultrapassou R$ 3,44 bilhões entre ofertas primárias e secundárias registradas e as autorizadas com dispensa de registro, ou seja, um aumento de aproximadamente 550%. Considerando que os lançamentos acumulados entre 2000 e 2008 somaram R$ 4,39 bilhões, a marca alçada em 2009 representa aproximadamente 44% do total de lançamentos da década.

Não resta dúvida que as inovações trazidas ao mercado imobiliário, especialmente aos FIIs, permitirão um crescimento ainda maior desse segmento nos próximos anos. O crescente interesse dos fundos de pensão e, principalmente, o aumento do ingresso de capitais estrangeiros interessados em aplicações de rentabilidade e boa governança deverão ser as principais fontes de recursos para os novos FIIs a serem constituídos no País, que, como já visto, contam agora com várias opções de investimentos associadas a uma estrutura de composição e modificação de carteira flexível e eficaz.

*Respectivamente, sócio e advogado do Barbosa, Müssnich & Aragão (BM&A).

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